Investir dans l’immobilier en France depuis la Suisse
Pourquoi est-il intéressant d’investir en France depuis la Suisse ?
Suisses ou expatriés français en Suisse, nombreux sont ceux qui continuent d’investir en France quand il s’agit d’immobilier, mais pourquoi ? Prix, stabilité du marché, rentabilité locative… On vous détaille tout.
Avantage n°1 : un prix attractif
Investir dans l’immobilier en France depuis la Suisse offre une excellente opportunité pour les investisseurs à la recherche de rendements attractifs. Cela est d’autant plus vrai pour les travailleurs Suisses, qui possèdent plus de pouvoir d’achat grâce à leur salaire plus élevé. Cette attractivité réside notamment dans les prix de l’immobilier français, qui se révèlent évidemment plus intéressants que ceux que l’on peut rencontrer en Suisse. Car si l’on gagne mieux sa vie en Suisse, on paie aussi… plus cher. Et l’immobilier ne fait pas exception. Ainsi, les coûts de l’immobilier en France sont souvent moins élevés, offrant un accès plus simple à l’investissement locatif. De plus, les loyers générés en France sont proportionnellement plus intéressants : pour un bien identique, 1000 euros investi dans un bien en France rapportera plus que 1000 euros investi dans un bien en Suisse.
Avantage n°2 : un marché immobilier stable
L’un des atouts majeurs de l’investissement immobilier en France depuis la Suisse réside dans la stabilité du marché français, qui a fait preuve de résilience face à la conjoncture économique au fil des décennies. Contrairement à d’autres marchés où les fluctuations brutales peuvent engendrer des pertes importantes, le marché immobilier français se caractérise par sa robustesse malgré le contexte inflationniste. Cela est aussi dû à la politique de gestion de l’offre et de la demande en France, qui contribue à maintenir des prix stables et à éviter les bulles spéculatives. De plus, le marché français se caractérise par une forte demande locative. Nous connaissons tous ces exemples d’appartements parisiens recevant des centaines de demandes en l’espace de quelques heures… Eh bien, ce n’est pas seulement le cas à Paris mais dans toutes les grandes agglomérations françaises. Enfin, la diversité du marché immobilier français, avec ses différentes zones touristiques attractives, offre des opportunités d’investissement variées, adaptées à différents objectifs financiers.
Avantage n°3 : un accès bancaire plus simple
L’accès à l’emprunt bancaire joue un rôle crucial dans la prise de décision des investisseurs. La France se distingue par la simplicité de son accès à l’emprunt bancaire, ce qui facilite la concrétisation de vos projets d’investissement immobilier. Grâce à ses taux d’emprunt historiquement faibles, elle est reconnue comme l’un des meilleurs pays au monde pour investir dans l’immobilier. Ce climat favorable à l’emprunt permet aux investisseurs suisses d’obtenir un financement à des coûts nettement plus avantageux qu’ils ne le seraient dans leur pays d’origine. Un autre aspect essentiel de cet avantage réside dans la possibilité d’investir en France sans apport initial important. En moyenne, un investisseur français peut prévoir un apport d’environ 10% du coût total du bien, pour couvrir les frais associés à l’achat immobilier. En Suisse, en revanche, les exigences sont plus strictes, avec une obligation minimale de 20% d’apport pour obtenir un prêt. De plus, si l’apport est plus important en termes de pourcentage, il l’est aussi en valeur absolue puisque les biens sont plus chers. Investir en Suisse nécessite ainsi souvent un apport initial considérable, dépassant facilement les 100 000 francs suisses.
Avantage n°4 : Une rentabilité locative très intéressante
Nous le disions lors du premier point : comparativement à la Suisse, la France présente des coûts d’acquisition beaucoup plus abordables, ce qui simplifie considérablement l’accès à l’investissement immobilier. Cependant, la véritable différence réside dans la manière dont les loyers sont corrélés aux prix de l’immobilier. En effet, bien que les prix de l’immobilier soient plus bas en France, les prix des loyers, eux, ne sont pas proportionnellement plus faibles. Ainsi, nul besoin d’être expert en mathématiques pour le comprendre : la France offre des opportunités de rentabilité bien plus élevées que la Suisse.
Comment réussir son investissement immobilier depuis la Suisse ?
Conseil n°1 : Se faire aider par un professionnel
Gérer la distance
ATEOS Conseil vous permet d’investir en France en tant que résident fiscal suisse, en profitant de l’expérience de nos experts. Notre connaissance du secteur frontalier nous permet de choisir les zones les plus optimales pour votre investissement. Nos professionnels sont présents pour répondre à vos questions et vous donner les clés sur les systèmes fiscaux français et suisse, afin que vous puissiez appréhender toutes ses subtilités. Nos prestations sont personnalisées : nous effectuons la recherche du bien pour vous en respectant tous vos critères et nous vous accompagnons, si vous le souhaitez, lors des visites. De plus, nous vous accompagnons et vous guidons à travers chaque étape afin que vous placiez votre argent de manière réfléchie et éclairée.
Assurer la gestion de son bien immobilier
Une fois votre bien acquis, la gestion de votre propriété devient une étape essentielle pour en garantir la rentabilité. La première étape et la plus cruciale est la sélection de locataires de confiance. ATEOS Conseil vous accompagne dans ce processus en vous fournissant tous les documents et les conseils nécessaires pour faire les bons choix. Si vous souhaitez gérer votre location de manière autonome, nous vous apprenons à anticiper les imprévus et à savoir comment y remédier. Nous travaillons également en partenariat avec l’entreprise “GERERSEUL” si vous souhaitez disposer d’un outil d’accompagnement professionnel. En revanche, si vous préférez déléguer la gestion locative, nous vous guidons pour trouver une société spécialisée de confiance. Cette approche vous permet de vous libérer de toutes les responsabilités associées à la location de votre bien, tout en garantissant la sécurité de vos investissements immobiliers. De plus, la délégation de la gestion locative vous permet de gagner un temps précieux, en laissant à des professionnels le soin de gérer vos locataires et les contrats de location associés, vous offrant ainsi une totale tranquillité d’esprit.
Conseil n°2 : Optimiser la recherche du bien
Les avantages de déléguer la recherche du bien
Faire appel à un professionnel, c’est d’abord un gain de temps considérable pour le client. Car trouver le bien idéal, c’est du travail, des heures à fouiller, à écumer les annonces et les agences. Alors autant s’éviter cette charge mentale, non ? Déléguer, c’est aussi l’assurance de bénéficier de l’analyse d’experts en la matière, pour vous éviter les doutes et surtout, les erreurs qui pourraient être catastrophiques pour votre rentabilité. Enfin, passer par un professionnel, c’est disposer du recul nécessaire afin d’opter pour la stratégie d’investissement la plus adaptée à votre situation.
Établir des critères précis
Afin d’être certain d’obtenir le bien idéal, il est nécessaire d’établir au préalable les critères les plus précis possibles. Chez ATEOS Conseil, nous nous engageons à respecter au mieux ces critères pour vous apporter un bien qui correspond fiscalement à votre situation grâce à notre simulateur RIF. Vous obtiendrez ainsi une analyse claire et détaillée de la viabilité de votre potentiel investissement.
Conseil n°3 : l’aide au financement par ATEOS conseil
Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier en France depuis la Suisse, ATEOS Conseil vous accompagne pour faciliter le processus de financement. Nous travaillons en étroite collaboration avec des conseillers bancaires situés à proximité de la frontière franco-suisse, tels que des établissements bancaires traditionnels ou des courtiers en prêts immobiliers. Cette proximité géographique se révèle précieuse, car elle permet une meilleure compréhension des particularités du marché immobilier des deux côtés de la frontière. Nos experts vous guideront dans le choix de la meilleure assurance emprunteur, un élément essentiel pour protéger votre investissement immobilier en cas d’imprévu. Notre connaissance approfondie du marché financier nous permet de vous orienter vers les solutions les plus intéressantes en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs financiers. Avec ATEOS Conseil, vous pourrez ainsi optimiser votre investissement immobilier en France depuis la Suisse en obtenant le financement le plus avantageux.
Les différences fiscales entre la Suisse et la France
Explication des lois binationales
Convention
ConventionLorsque l’on envisage un investissement immobilier entre la France et la Suisse, il est essentiel de se familiariser avec les conventions bilatérales qui existent entre ces deux pays. Ces accords, qui permettent de faciliter les échanges, sont souvent peu connus mais sont pourtant cruciaux pour assurer une compréhension claire des implications légales et fiscales de l’investissement transfrontalier.
Imposition France – Suisse
L’investissement en France depuis la Suisse est soumis à une imposition des revenus locatifs en France et à une augmentation du taux d’imposition des revenus professionnels en Suisse. En effet, vous devez payer une imposition française concernant les revenus locatifs de votre bien immobilier, qui est moins importante que pour les résidents français pour la simple et bonne raison que vous n’y vivez pas. Seulement une partie des prélèvements sociaux sont appliqués, la CSG et CRDS à hauteur de 9.7% sont exclus, mais les prélèvements de solidarité sur les revenus du patrimoine de 7.5% sont toujours valables.
En Suisse, les revenus locatifs français ont un impact sur la détermination du taux d’imposition des revenus professionnels. Ils participent à la hausse du taux d’imposition. On ne peut pas gagner sur tous les tableaux, le gain d’impôts en France est bien souvent rattrapé en Suisse. Cependant, il peut être plus avantageux fiscalement d’habiter en Suisse pour investir en France, qu’un résident fiscal français.
Fiscalité non-résidents
Imposition en France
Impôts sur les revenus locatifs
Un investissement en France nécessite de payer les taxes qui sont propres au bien immobilier : la taxe foncière, les charges de copropriétés, les charges de gestion, etc. En revanche, les revenus locatifs des résidents fiscaux suisses qui proviennent d’un bien en France sont imposés par l’État français. Le TMI (Taux Marginal d’Imposition) ne s’applique pas avec les mêmes taux que pour un résident français. Un barème fixe est appliqué aux revenus locatifs. Les revenus locatifs imposés sont les revenus nets (loyers perçus – charges locatives). Ces revenus sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur de 20 % en dessous de 27 794 euros et à 30% au-delà de ce montant. Comme expliqué dans le paragraphe précédent, ces revenus locatifs sont également sujet à l’imposition des prélèvements de solidarité à hauteur de 7.5%.
Exemple : Louis, résident fiscal suisse, a un investissement locatif en France et déclare 4 000 euros de revenus nets par an. Il sera imposé sur ses 4 000 euros à un taux de fixe de 20% + 7.5 %, soit à 27.5%.
Impôts sur la fortune
La convention fiscale entre la France et la Suisse concerne également l’impôt sur la fortune. Selon cet accord, le pays où vous résidez a le droit de taxer tous vos biens immobiliers situés sur son territoire. Plus précisément, si la valeur de vos biens immobiliers en France dépasse 1,3 million d’euros, vous êtes assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dans l’Hexagone. Ce seuil est élevé, ce qui signifie que de nombreux investisseurs ne sont pas soumis à cet impôt. Cette mesure fiscale encourage la détention d’actifs immobiliers en France et favorise l’investissement pour les non-résidents.
Imposition en Suisse
Impôts sur les revenus locatifs
La loi Suisse exige de déclarer les revenus locatifs nets français, venant alors s’additionner aux revenus suisses et faisant monter le taux d’imposition des revenus professionnels. Ce taux d’imposition sera variable en fonction du canton de résidence : en Suisse, chaque canton possède ses propres barèmes de fiscalité. Il est préférable de se rapprocher d’un fiduciaire (comptable en Suisse) pour comprendre avec précision l’impact des revenus locatifs en France sur notre imposition Suisse.
Exemple : Louis, résident fiscal suisse, gagne 80 000 CHF à l’année avec ses revenus professionnels. Il est imposé à hauteur de 13% dans son canton. À la suite de cet investissement, avec ses revenus locatifs il aura alors 84 000 CHF de revenus totaux et se verra imposé suivant le barème d’imposition équivalent à 84 000 CHF, soit 14% sur ses 80 000 CHF. Une augmentation de son taux d’imposition a eu lieu.
Impôts sur la fortune
L’impôt sur la fortune s’applique également sur votre bien détenu en France, qu’il faudra évidemment déclarer à l’État Suisse. La taxe sur la fortune, dépendant du canton de résidence en Suisse, est beaucoup plus stricte qu’en France.
Exemple : Dans le canton de Neuchâtel, à partir de 50 000 CHF de fortune, le barème de l’impôt sur la fortune s’applique. Ces taux d’imposition sont relativement élevés et peuvent augmenter rapidement. Pour rappel, l’emprunt n’est pas pris en compte dans le calcul de votre fortune, puisque tant que celui-ci n’est pas remboursé, c’est la banque qui est propriétaire et non vous.
Quelles sont les meilleures villes pour investir en France depuis la Suisse?
Les villes frontalières
Les villes frontalièresDe nombreuses villes frontalières, telles que Pontarlier et Montbéliard, présentent des opportunités d’investissement attrayantes de par leur proximité avec la Suisse. Bien que cette proximité de la Suisse fasse grimper le prix immobilier par rapport à d’autres villes françaises, ces villes frontalières possèdent une très forte demande locative due à l’afflux de travailleurs transfrontaliers en quête de logements.
Besançon et Mulhouse
Besançon et Mulhouse, toutes deux situées à moins de 1 heure de route de la frontière suisse, offrent une proximité géographique attrayante pour les investisseurs. Ces villes connaissent actuellement une expansion notable et présentent des opportunités très intéressantes. Les prix au mètre carré y sont abordables, ce qui en fait des destinations attractives. De plus, la demande locative demeure soutenue dans ces villes, grâce à leur développement économique et leur qualité de vie. Ces facteurs combinés en font des options pertinentes pour ceux qui souhaitent investir en France depuis la Suisse, tout en optimisant leur rentabilité.
Dijon et Strasbourg
Dijon et Strasbourg, toutes deux situées à moins de 2 heures, sont deux villes également accessibles depuis la frontière suisse, et peuvent également présenter de belles opportunités.
