Avis et projets clients

Un abattement est une réduction de la base d'imposition, c'est-à-dire un pourcentage forfaitaire soustrait aux revenus qui sont normalement comptabilisés dans le calcul de l'impôt. 

Grâce à ce dispositif légal, le contribuable n'est pas taxé sur l'ensemble de ses revenus imposables.

La dernière étape d’une vente immobilière. L’acte de vente immobilière est un acte juridique qui officialise la vente d’un bien et qui est rédigé par un notaire.

L'acte en main est une clause qui vous permet, en théorie, en tant qu'acheteur, de ne pas payer les frais de notaires qui seront couverts par le vendeur.

L’agent immobilier est un professionnel mandaté par les propriétaires pour vendre ou louer leurs biens. Il peut aussi acheter des biens immobiliers pour les proposer ensuite à ses clients.

Pour exercer à son compte, il faut obtenir la carte professionnelle, délivrée sous conditions d'études (BTS Professions immobilières ou bac+3 juridique, économique ou commercial).

L'amortissement d'un bien immobilier consiste à déduire de vos recettes locatives non seulement vos charges habituelles, dont les intérêts d'emprunt, mais aussi la valeur de votre bien immobilier.

L’apport personnel représente la somme d’argent qu’un emprunteur peut fournir pour financer son projet immobilier. Cette somme représente l’épargne qui sera mise dans le financement d’un bien immobilier afin de simplifier son obtention.

L'assurance emprunteur est une assurance qui garantit la prise en charge de la globalité ou d’une partie des échéances de remboursement ou du capital restant dû d'un crédit en cas de survenance de certains événements.

Un locataire doit souscrire une assurance habitation minimale, appelée assurance pour les risques locatifs.

L’assurance couvre les dégâts des eaux ainsi que les dommages résultant d'une explosion ou d'un incendie.

Mais la couverture de cette assurance concerne uniquement le logement loué lui-même, les dommages qui seraient causés aux voisins ne sont pas couverts par cette assurance.

On parle en immobilier d'autofinancement lorsque les loyers nets dégagés par votre bien sont supérieurs à la mensualité de votre crédit et au montant des frais annexes.

Le bailleur est le propriétaire d'un bien mobilier ou immobilier qui met en location son bien et devient alors propriétaire-bailleur. Il s'agit soit d'une personne physique soit d'une personne morale.

Un bien, un logement locatif est un appartement ou une maison que le propriétaire confie à un ou plusieurs occupants. En contrepartie le locataire, lui paye un montant défini préalablement : le loyer.

Le montant maximum de mensualités que vous êtes capable de rembourser, compte tenu de vos charges et de vos revenus actuels. 

C'est un élément clé de votre dossier, qui va notamment servir à déterminer le niveau de vos mensualités et, par conséquent, la durée de votre emprunt. Dans le domaine bancaire, il est d'usage que les charges de remboursement des différents crédits ne dépassent pas 35% de vos revenus nets.

Le capital désigne le montant du prêt immobilier qui vous est accordé, que ce soit par votre établissement bancaire ou votre organisme de crédit. Autrement dit, ici cela représente la somme que vous devez rembourser à votre banque chaque année.

Montant du capital que l'emprunteur doit encore rembourser à un instant « t ». Il sert de base au calcul des intérêts pour les mensualités à venir.

Le cash-flow se définit comme une réserve financière restante après avoir fait le calcul de l'immobilier : bénéfice des loyers, paiement du crédit immobilier, des charges de l'immeuble, des impôts, les dépenses mensuelles.

Les charges de copropriété sont les dépenses courantes que doivent payer collectivement les copropriétaires.

Charges dont le propriétaire ne peut pas récupérer (se faire rembourser) auprès du locataire.

Toutes les dépenses qui n’entrent pas dans l’une des catégories des charges récupérables, constituent des dépenses non récupérables par le propriétaire (voir décret 1987 charges récupérables).

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses payées initialement par le propriétaire. Le propriétaire se fait ensuite rembourser par le locataire.

Termes pour définir le nombre de pièce d’un logement.

Il existe trois classifications d’appartement ou de maison : type (T), fonction (F) ou pièce (P).

Exemple : T2 = F2 = P2 

Si le P n'est que très rarement utilisé, le T et le F sont encore courant et s'utilisent sans distinction (bien que le F disparaisse peu à peu).

Que ce soit T, F ou P, ne sont prises en comptes comme pièces que les salons, salles à manger et chambres. Les cuisines et salles de bain sont exclues.

La clause résolutoire, dans un bail d'habitation, est une sécurité permettant au bailleur de résilier unilatéralement le contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations. Il s'agit d'une procédure très encadrée par la loi.

La promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente, est un avant-contrat réalisé avant la vente définitive. Il se distingue de l'offre d'achat d'un bien, laquelle désigne la proposition chiffrée faite par un acheteur potentiel au vendeur à la suite de la visite.

Une condition est résolutoire lorsque l’accomplissement de cette condition entraîne l'anéantissement de l'obligation. Un compromis de vente fait partie des documents où les conditions résolutoires doivent apparaître clairement aux côtés des conditions suspensives. Leur réalisation entraîne une annulation de la vente.

Un compromis de vente est souvent soumis à une ou plusieurs conditions suspensives. Encadrées par la loi, elles visent à protéger l'acquéreur dans le cas où un événement extérieur l'empêcherait de concrétiser son projet immobilier.

Un courtier en financement immobilier est un intermédiaire entre une banque et un particulier en quête d’un crédit immobilier pour financer l’acquisition de son bien. Il travaille avec plusieurs organismes prêteurs et vous permet d’obtenir les conditions optimales pour votre prêt immobilier.

Le courtier en travaux est avant tout un professionnel du bâtiment qui est l'interlocuteur unique du particulier souhaitant faire des travaux de rénovation, de réhabilitation etc…

Les propriétaires d’un bien immobilier mis en location perçoivent des revenus locatifs. Pour l’imposition de ces revenus, il est possible de déduire certaines charges locatives. Si les charges locatives déductibles sont supérieures au montant des revenus locatifs encaissés au cours d’une année, un déficit foncier se dégage.

La défiscalisation est tout simplement le principe même de réduire voire de supprimer vos impôts par le biais de mesures légales et mises en place par l'État.

Le remboursement différé permet de ne commencer le remboursement de l'emprunt qu'après une période donnée. Une période de différé, total ou partiel, ne concerne généralement pas les intérêts et l'assurance que l'emprunteur devra rembourser à la banque chaque mois.

Après la signature du compromis de vente, la loi permet à l'acquéreur du bien immobilier de se rétracter pendant 10 jours, et ce sans justification et sans avoir à dédommager le vendeur. Ce délai de 10 jours est appelé « délai de rétractation ».

L'émolument correspond à la somme perçue par le notaire en contrepartie d'une prestation dont le tarif est réglementé.

L’emprunteur est celui qui sollicite un crédit.

Un expert-comptable est un professionnel, titulaire du diplôme français d’expertise comptable, obtenu après un cursus de 8 ans dont 3 ans de stage en cabinet

Ils apportent à leurs clients les solutions les plus adaptées en fonction des besoins spécifiques de chacun.

Comme son nom l’indique, le prix FAI comprend les frais d’agence immobilière. Il s’agit donc du prix net vendeur, additionné de la commission de l’agence immobilière par laquelle le bien a été vendu.

Ces frais d’agence immobilière permettent de couvrir les frais fixes des agences, tels que les locaux, les salaires, ou encore les licences leur permettant de diffuser sur les portails immobiliers professionnels. Une partie de la commission est reversée sous forme de prime à l’agent qui vous a accompagné tout au long de votre projet.

Les frais de dossier de prêt immobilier représentent la rémunération de la banque pour l'étude et le montage d'un dossier de crédit immobilier. Ils sont variables et négociables pour l'acheteur.

Les frais de garanties d'un prêt immobilier sont demandés par l'organisme prêteur pour assurer le paiement des mensualités du crédit. Rappelons qu'ils sont différents des assurances de prêt immobilier, qui couvre votre prêt en cas d'accident ou de décès, ou encore d'accident de travail.

Il existe plusieurs sortes de frais de garanties de crédit immobilier :

• La caution (Organisme de cautionnement)
• L'hypothèque 
• Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Les frais de notaire correspondent à l'ensemble des sommes demandées par le notaire en contrepartie d'une prestation qu'il réalise.

Pour l'achat d'un bien immobilier, les émoluments notariés sont calculés selon le barème suivant :

La gestion locative se définit par l’ensemble des activités qui consistent à prendre en charge la gestion quotidienne d’un bien immobilier en location.

Le terme générique « gestion locative » désigne donc de nombreuses opérations, qui se passent avant la location, pendant la location et en sortie de location.

L’emprunteur peut constituer au bénéfice de la banque prêteuse une hypothèque sur tout bien immobilier que le crédit finance.

Dès lors que vous donnez une hypothèque, vous acceptez par avance que le bien immobilier puisse être vendu par la banque si vous ne payez pas vos échéances de remboursement.

L'impayé survient dès que le locataire ne paie pas le loyer selon les conditions définies dans le bail. Le bailleur peut prendre certaines précautions pour réduire le risque d'impayés. De plus, des dispositifs existent pour aider le locataire à régulariser sa situation.

La loi oblige le locataire à payer son loyer à la date convenue dans le bail. Le moindre retard de paiement entraîne un impayé de loyer.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Il s’agit d’un impôt s’appliquant sur le patrimoine immobilier net imposable des contribuables français.

Tout particulier est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière si la valeur nette de son patrimoine immobilier excède 1.3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

Pour une banque, l'intérêt est la rémunération d'un prêt, sous forme d'un versement périodique de l'emprunteur au prêteur. C'est en quelque sorte la taxe qu'impose la banque pour prêter de l'argent à son emprunteur.

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier (neuf ou ancien) afin de le louer meublé à un tiers. Le logement doit être sommairement équipé (literie, accessoires de cuisine, meubles etc.) afin de permettre au locataire d’en disposer immédiatement, sans avoir à contribuer à l’ameublement. Cette activité ne constitue pas l'activité principale du bailleur. Il s'agit davantage d'un complément de revenus.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique exclusivement aux bailleurs qui mettent en location, à titre professionnel, des logements meublés. Le propriétaire bailleur est considéré comme un loueur en meublé professionnel dès lors qu’il remplit les conditions suivantes :

• Le total des recettes locatives est supérieur à 23.000 euros TTC par an, et ;
• Ces recettes locatives dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux.

Dans un contrat de location, le locataire est la personne qui loue un bien au propriétaire bailleur, contre versement d'un loyer.

Un loyer est la somme versée par un locataire en contrepartie de la jouissance d'un logement. Le loyer ne comprend pas les charges locatives.

Le mandant est la personne qui donne pouvoir à une autre personne, le mandataire, de faire ou d'agir à sa place. Ces pouvoirs sont définis dans un contrat : le mandat. 

Dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, le propriétaire vendeur qui signe un mandat de vente, donne pouvoir à une agence de rechercher un acquéreur. Le propriétaire vendeur est donc le mandant.

Le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, d'agir pour lui et en son nom.

Ce contrat fixe les droits et obligations de chaque partie, détermine les missions du mandataire.  

Le mandataire est la personne qui a reçu pouvoir d'agir en lieu et place d'une autre personne (le mandant). Ces pouvoirs sont définis dans un contrat : le mandat.

Dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, le propriétaire vendeur qui signe un mandat de vente, donne pouvoir à une agence de rechercher un acquéreur. Le propriétaire vendeur est donc le mandant. L'agence immobilière qui reçoit le mandat est donc le mandataire.

Ce régime de taxation est celui auquel sont soumis, en immobilier, les propriétaires de meublés classiques, de meublés de tourisme classés ou de chambres d'hôte et dont les revenus issus de la location n'excèdent pas certains plafonds.

Pour bénéficier du régime micro BIC, vos loyers annuels ne doivent pas excéder un plafond de 72 600 €.

Le bénéfice taxable de vos revenus de location meublée, dans le cadre du régime micro BIC, est égal aux recettes annuelles (loyers charges comprises et recettes accessoires) diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Le Micro-Foncier est un régime d’imposition simplifié réservé aux petits investissements locatifs visant à acheter pour louer. Tout bailleur percevant moins de 15 000 euros annuels de loyers peut opter lors de sa déclaration de revenus fonciers pour ce système. Celui-ci donne droit à une réduction d’impôts de 30% sur les loyers bruts déclarés, mais en contrepartie, le contribuable ne peut bénéficier d’aucun autre système de défiscalisation pour ses revenus fonciers.

Le notaire est chargé de vérifier l'identité et la capacité des signataires, de s'assurer de la réalité des renseignements essentiels contenus dans l'acte (afin, par exemple, de certifier la propriété d'un bien) et d'empêcher l'adoption de clauses illégales.

La nue-propriété est l’élément principal du droit de propriété. Elle vous donne le droit de disposer de votre bien, c’est-à-dire qu’elle fait de vous le possesseur du bien. Vous disposez de votre bien (vous pouvez le vendre par exemple) en revanche vous ne pouvez pas l’utiliser (l'occuper, par exemple) ou en tirer des loyers.

La nue-propriété ne vous permet donc pas l’usufruit du bien, c’est-à-dire sa jouissance.

L'offre d'achat (ou proposition d'achat) se présente comme un moyen pour le candidat acquéreur de réserver le bien à des conditions qu'il fixe. Elle doit être écrite et contenir : un prix inférieur ou identique à celui fixé par le vendeur dans son annonce.

L'offre de prêt immobilier est un contrat envoyé par une banque pour lister les obligations du prêteur et de l'emprunteur. Il est encadré par la loi dans sa forme et son contenu. Il est possible de demander à plusieurs banques des simulations de prêt mais une seule offre de prêt ne pourra être acceptée.

L'emprunteur qui utilise ce type de frais de garantie pour un prêt immobilier, fait appel à une société privée ou à une mutuelle, à qui il devra verser une "commission de caution" qui peut s'élever de 150 à 600 euros. Il devra aussi verser 0,8% de la somme empruntée au Fonds mutuels de garantie. La caution ne nécessite pas d'intervention notariale, les deux parties (emprunteur et préteur) pourront se mettre d'accord seuls.

Le plan local d'urbanisme (PLU) est un document d'urbanisme qui, à l'échelle d'une commune ou d'un groupement de communes, établit un projet global d'urbanisme et d'aménagement et fixe en conséquence les règles générales d'utilisation du sol sur le territoire.

La pleine propriété est composée de l'usufruit et de la nue-propriété. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien.

Lorsqu’un propriétaire vend son bien immobilier, il est possible que le prix de vente soit supérieur au prix auquel il a acheté ce logement : le propriétaire réalise alors une plus-value immobilière. La plus-value correspond donc à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat. Sur le montant de cette plus-value, l’Etat prélève un impôt.

Un crédit travaux est une solution de crédit spécialement destinée au financement de travaux. Il s'agit d'une sous-catégorie de crédit à la consommation affecté à la réalisation de modifications de son logement, pouvant aller de la simple décoration à l'agrandissement, en passant par des travaux d'économie d'énergie.

Cette garantie de prêt immobilier est presque exclusivement pratiquée en France. Ce privilège est un droit accordé à un créancier, qui fait de lui un « privilégié ». En somme, la nature même de la créance donne à un créancier d'être préférée à d'autres créanciers. Comme l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers sert comme garantie d'un prêt immobilier. Mais contrairement à elle, il ne peut concerner que le bien immobilier et doit également passer devant un notaire.

Le prix de réserve est utilisé plus particulièrement dans une vente aux enchères. Ce dernier consiste en un montant secret en dessous duquel le lot ne pourra pas être vendu.

Le prix net vendeur désigne le montant que touchera le vendeur du bien immobilier. Ce prix net vendeur ne sera payé au vendeur qu’au jour du transfert de propriété, c’est à dire au jour de la signature du contrat de vente.

La promesse d’achat est la première étape de la vente d’un bien immobilier. Il s’agit d’un document écrit, qui mentionne les conditions d’acquisition du bien, et que l’acquéreur rédige pour faire une proposition officielle au vendeur. A travers la promesse d’achat, l’acheteur s’engage donc à acheter le bien immobilier du vendeur, à un prix défini.

La promesse de vente est également appelée promesse unilatérale de vente. Il s’agit d’un avant-contrat, établi avant l’acte authentique, au même titre que le compromis de vente.

Dans ce contrat, le propriétaire s’engage, unilatéralement. Cela signifie qu’il ne peut renoncer à la vente au bénéfice de l’acheteur désigné, même s’il trouve un autre acheteur à un meilleur prix, ou pour toute autre raison. La vente du bien est bloquée pendant la durée de validité de la promesse de vente, soit 2 à 3 mois. En compensation, l’acquéreur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation. En règle générale, elle est à hauteur de 10 % du prix d'une maison ou d'un appartement par exemple. Cette somme sera déduite comme un acompte au moment de la réalisation effective de la vente. Cependant, si l’acheteur ne donne pas suite à la promesse de vente, il perd la somme engagée au titre de dédommagement.

La quittance de loyer est un document écrit transmis par le bailleur au locataire, par lequel le bailleur reconnait avoir reçu du locataire le paiement du loyer et des charges.

Pour un bien immobilier, le rendement locatif est par définition le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location du logement par rapport aux prix d'achat et de revient du bien concerné. Le rendement locatif s'exprime généralement en pourcentage et se calcule sur une base annuelle.

Le rendement comprend uniquement les revenus du capital investi alors que la rentabilité comprend à la fois les revenus du capital investi et la variation du capital investi.

Une SCI est une personne morale disposant d'une existence juridique propre. Ce type de structures permet à plusieurs personnes d'être propriétaires d'un bien immobilier et d'en assurer ensemble la gestion. La SCI peut faciliter la transmission d'un bien et permettre de réaliser celle-ci dans des conditions fiscales avantageuses.

Les règles fiscales applicables aux SCI à l’IR sont celles des revenus fonciers. La société n’est pas redevable de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers. Les associés de la société sont imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier.

En optant pour l’impôt sur les sociétés, les associés font peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils décident de s’octroyer.

La Loi Carrez est un diagnostic qui permet d’attester de la surface privative d’un bien après déduction des surfaces occupées (murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes / fenêtre, etc). On dit qu’on calcule alors la surface « plancher » d’un bien.

La loi Carrez calcule la surface de plancher construite privative fermée en dur d’une hauteur minimum de 1m80.

Le taux d'endettement est le montant total des emprunts par rapport au revenu brut.

Il est admis par les banques, après la mise en place d'un crédit immobilier, un maximum de 33% (35% exceptionnellement en 2021). Il pourra dans certains cas, spécifiquement si vous percevez des revenus élevés et que votre reste à vivre est important, lui être légèrement supérieur.

Le taux d'intérêt d'un emprunt est exprimé en pourcentage, il fixe la rémunération du capital prêté versée par l'emprunteur au prêteur.

La taxe foncière est un impôt local français dû par tous les propriétaires d’un bien immobilier situé en France.

Votre investissement locatif va se situer sur un marché où se rencontrent l'offre et la demande. Lorsque la demande locative est supérieure à l'offre, le marché est considéré comme tendu. Il sera a priori bien plus facile de trouver un locataire lorsqu'il existe peu de logements disponibles : c'est la tension locative.

L'usufruit est le droit de jouir d'un bien sans en être propriétaire et à condition d'en assurer la conservation, c'est-à-dire l'entretenir.

La vacance locative représente la non-location d’un bien immobilier entre deux locataires.

Pendant cette période le bailleur ne perçoit aucun loyer. 

La vente aux enchères volontaire, ou vente à la bougie, est une vente transparente et impartiale à laquelle tout propriétaire de bien immobilier peut recourir pour n'importe quel type de bien immobilier.

Dans certaines situations, le recours à la vente aux enchères immobilières volontaire peut s'imposer pour régler, par exemple, les litiges familiaux comme pour sortir d'une indivision.